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Nueva Ley de Alquileres.

Principales modificaciones.

Jimena M. L. Lopérgolo

Previo adentrarnos en el análisis de las modificaciones introducidas por la Ley Nº 27.551 a la regulación del instituto de locaciones urbanas, es menester formular algunas consideraciones pasibles de ser tenidas en cuenta durante el decurso de la lectura.

La Ley Nº27.551 posee en su articulado disposiciones que incorporan modificaciones al Código Civil y Comercial (CCyC), y otras que complementan el mismo sin reformarlo, planteando desde su metodología parlamentaria una descodificación parcial.

Por otro lado, el espíritu de la norma apunta definitivamente a la protección de locatarios de inmuebles con fines habitacionales, ponderando la importancia social de la vivienda, la previsibilidad en el mantenimiento de la misma, la reducción de mayores costos derivados de la constante renovación y/o mudanza y la fijación de pautas objetivas para la actualización de los cánones locativos.

Finalmente es importante destacar que la Ley Nº27.551 no se proclama de orden público, circunstancia que plantea dudas en cuanto al carácter imperativo y obligatorio de sus disposiciones.

Las notas distintivas de la Ley Nº27.551 son:

Art. 1º Ley 27.551. Domicilio Especial.

Incorpora la posibilidad de constituir domicilio electrónico mediante la modificación del Art. 75 CCyC. Atento que esta incorporación se estructura como principio general es posible considerar su aplicación a todo tipo de contratos, no circunscribiendo su empleo exclusivamente al contrato de locación. Va de suyo que la incorporación de este tipo de domicilio es facultativa de las partes, no obstante resultar la misma de notable utilidad.

Art. 2º Ley 27.551. Modifica el inc. b) e incorpora el inc. d) alArt. 1196 CCyC.

En relación al inc. b), limita los montos de los depósitos en garantía, los cuales no podrán exceder al equivalente del primer mes de alquiler. El mismo deberá ser reintegrado al finalizar el contrato al valor del canon locativo relativo al último mes de alquiler, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. Lo trata como deuda de valor, no dineraria. El reintegro deberá hacerse efectivo al momento de la restitución del inmueble.

Si existen pagos pendientes al finalizar la locación relativos a servicios o expensas, brinda dos alternativas. Puede tomarse en depósito una suma de dinero considerando de parámetro lo último abonado por los mismos conceptos (la cual deberá reintegrar al locatario contra presentación de recibos de pago) o bien, acordar el pago de las mismas en función de lo último abonado.

Por su parte, el recientemente incorporado inc. d) prohíbe  “La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.” Si bien la aclaración ab initio del artículo indica que es sólo para locaciones con fines habitacionales, atento que la prohibición desincentiva la evasión fiscal se entiende replicable para todos los contratos, cualquiera sea su destino. Máxime considerando la obligación de declaración de contratos de locación ante AFIP del Art. 16.

Art. 3º Ley 27.551. Reforma el Art. 1198 CCyC.

Establece el plazo mínimo de locación en 3 años. Favorece la estabilidad, la previsibilidad y la amortización de inversiones. Cualquiera sea el destino de la locación. Las partes pueden pactar plazo mayor pero no menor.

Art. 4º Ley 27.551. Modifica el Art. 1199 CCyC.

Enumera excepciones al plazo mínimo legal del artículo anterior. Las mismas deberán ser causadas y justificar acabadamente por qué quedarían comprendidos dentro de las excepciones. (a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;b) Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presume que no fue hecho con esos fines; c) Guarda de cosas; d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

Art. 5º Ley 27.551.

Incorpora dos párrafos al Art. 1201 CCyC especificando diferencias en relación a los reclamos por reparaciones. Es obligación del locador conservar la cosa en estado de servir al uso y goce, efectuando a su cargo toda reparación por causa no imputable al locatario. El locatario deberá intimar fehacientemente al locador durante 24hs para reparaciones urgentes y durante 10 días para no urgentes, previo asumir el costo de la reparación la cual en su caso podrá deducir del canon locativo.

Art. 6º Ley 27.551.Modifica el Art. 1203 CCyC.

Esta modificación reviste gran importancia para las locaciones comerciales atento que permite rescindir o cesar el pago cuando el locatario se vea impedido de usar y gozar la cosa, por cualquier causa no imputable a él. Deberá probarse el impedimento en el caso concreto.

Art. 7º Ley 27.551. Incorporación del art. 1204 bis CCyC.

El locatario podrá compensar de pleno derecho gastos y acreencias a cargo del locador sobre cánones locativos, previa notificación fehaciente con el detalle de los mismos. Prueba fehaciente.

Art. 8º Ley 27.551. Modifica el Art. 1209 CCyC.

El locatario tiene a su cargo las cargas y contribuciones que se relacionan con la cosa locada y su destino, y expensas que deriven de gastos habituales. Queda en cabeza del locador el pago de todo lo que grave la cosa y las expensas comunes extraordinarias.

Art. 9º Ley 27.551. Modifica el Art. 1221 CCyC.

La modificación del referido artículo restituye la obligación de notificación fehaciente para el ejercicio de la resolución anticipada operada por el locatario. El requisito inicial es que hayan transcurridos 6 meses de ejecución del contrato y medie notificación fehaciente con un mes de anticipación. Si la opción es empleada dentro del primer año de contrato, la indemnización se gradúa en 1 mes y medio de canon locativo; si se resuelve pasado el primer año de contrato, la indemnización será equivalente a 1 mes de canon locativo.

En las locaciones destinadas a vivienda se establece que cuando la notificación fehaciente se realice con 3 meses de anticipación -o mas- y hubieren transcurrido al menos 6 meses de contrato no operará indemnización a favor del locador.

Art. 10º Ley 27.551. Renovación contratos habitacionales Art. 1221 CCyC.

Dentro de los últimos 3 meses del contrato, cualquiera de las partes puede intimar fehacientemente a la otra a efectos de acordar las nuevas condiciones de renovación. Si en el plazo de 15 días el locador no responde o, lo hace por la negativa, el locatario puede resolver el contrato anticipadamente sin pagar indemnización. El locador no está obligado a renovar contrato pero otorga certeza al locatario y lo libera de la carga indemnizatoria.

Art. 11 Ley 27.551. Intimación de pago y desalojo.

Establece el en Art. 1222 CCyC el procedimiento para el desalojo. Deberá intimarse fehacientemente al locatario al pago de lo debido en un plazo de 10 días corridos, especificando lugar de pago. Dicha intimación se remitirá al domicilio que el locatario denunció en el contrato y se tendrá por válida, aún si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo. Vencido el plazo de la intimación de pago o extinguido el contrato por cualquier causa, el locatario debe restituir el inmueble. Si no lo hiciere, el locador puede iniciar la acción de desalojo. El locador no se puede negar a recibir las llaves o condicionar su entrega, sin perjuicio de formular reserva de ley por las obligaciones a cargo del locatario que estuvieren pendientes de cancelación. En caso de silencio o negativa del locador a recibir las llaves, el locatario las puede consignar quedando gastos y costas a cargo del locador. IMPORTANTE a partir del día de la notificación al locador a efectos de que reciba las llaves, no se devengarán cánones locativos a cargo del locatario ni ningún otro tipo de obligación accesoria siempre que dentro de los 10 días de efectuada aquélla inicie la consignación judicial de llaves o se notifique al locador el depósito judicial de las mismas.

Art. 12º Ley 27.551. Corretaje.

Se incorpora un párrafo al Art. 1351 CCyC estableciendo que las locaciones de inmuebles solo podrán estar a cargo de profesionales matriculados para ejercer el corretaje, conforme legislación local.

Disposiciones complementarias no incorporadas al articulado del CCyC.

A partir del Título II, las disposiciones establecidas por la Ley Nº27.551 se denominan complementarias atento que las mismas no se encuentran incorporadas al CCyC.

Incorpora entre sus Arts. 17º a 20º el instituto de la “Vivienda Social” refiriendo al concepto, alcances y autoridad de aplicación.

Por otro lado,  establece: 

Art. 13º Ley 27.551. Garantías.

Establece que para las locaciones habitacionales en caso de requerirse garantía, el locatario debe proponer al menos dos del abanico descripto (a) Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo). El locador no podrá requerir una garantía que supere el equivalente a 5 veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate de garantía personal del locatario (inc. e), en el que puede elevarse el valor hasta el máximo de 10 veces.

Art. 14 Ley 27.551. Ajustes.

Los contratos de locación –cualquiera sea su destino- quedan exceptuados de lo dispuesto por los Arts. 7 y 10 de la Ley 23.928 y modificatorias. Los deja fuera de la prohibición de indexar establecida por la ley de convertibilidad. Como consecuencia pueden celebrarse contratos con cláusulas de ajuste.

En el caso de las locaciones habitacionales las cláusulas de ajuste se encuentran más limitadas, ya que dispone que deberá fijarse un valor único y por períodos mensuales, sobre el cual sólo podrán existir ajustes anuales. A su vez establece un mecanismo con parámetros de actualización conformado por un índice que deberá elaborar y publicar mensualmente el BCRA, conformado por partes iguales entre las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) publicado por INDEC y el índice RIPTE, publicado por ANSES.

Los demás destinos no se encuentran limitados por estas pautas.

Art. 15º Ley 27.551. Consignación.

Si conforme lo establece el Art. 1208 CCyC el locador se rehusare a cobrar el canon locativo, el locatario debe intimarlo fehacientemente a que lo reciba en el plazo de 48hs. En caso de silencio o negativa, el locatario dentro de los 3 días hábiles siguientes al vencimiento del plazo, deberá consignar judicialmente; quedando los gastos y costas de dicho procedimiento a cargo del locador.

Art. 16º Ley 27.551. Declaración de contratos ante AFIP.

El referido artículo exige al locador la declaración de contratos ante AFIP. Cuando se inicien acciones judiciales por la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a AFIP sobre la existencia del contrato, a fin de que tome la intervención que corresponda. AFIP deberá establecer el procedimiento, requisitos y detalle pormenorizado de la declaración.

Art. 21º Ley 27.551. Métodos alternativos de resolución de conflictos.

Dispone que el PEN deberá concertar con las provincias y CABA para que realicen las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo. Asimismo, el Art. 22º modifica el Art, 6 de la Ley 26.589 eliminando la opción al actor de juicio de desalojo de agotar el procedimiento de mediación previa.

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